
Inleiding
De Help To Buy (HTB)-regeling is een stimulans voor starters op de woningmarkt. Het helpt je met de aanbetaling die je nodig hebt om een nieuw huis of appartement te kopen of zelf te bouwen. U moet de woning kopen of zelf bouwen om er in te kunnen wonen.
Wanneer u aan de gestelde voorwaarden voldoet, ontvangt u een restitutie van:
- Ierse inkomstenbelasting
- En
- Deposit Interest Retention Tax (DIRT) die u in Ierland heeft betaald.
De teruggaaf vindt plaats over de vier belastingjaren voorafgaand aan het moment waarop u uw aanvraag doet. De terugbetaling omvat geen terugbetalingen die u al heeft geclaimd.
Verbeterd HTB-schema
In de banenstimulans van juli 2020 werd een tijdelijke uitbreiding van de oorspronkelijke HTB-regeling aangekondigd .
Met de verscherpte HTB-regeling kunnen aanvragers die aan bepaalde voorwaarden voldoen aanspraak maken op een verhoogde tegemoetkoming tot maximaal € 30.000. De uitgebreide HTB-regeling geldt van 23 juli 2020 tot en met 31 december 2024. De oorspronkelijke HTB-regeling geldt van 1 januari 2017 tot en met 22 juli 2020.
Meer informatie over de verscherpte HTB-regeling vindt u in de rubriek ‘Hoeveel kunt u claimen?’ pagina van deze sectie.
Wie kan aanspraak maken op HTB?
Om HTB te claimen, moet u:
- op het moment van de claim een eerste koper zijn
- een in aanmerking komende woning kopen of zelf bouwen tussen 1 januari 2017 en 31 december 2024
- na aankoop of zelfbouw vijf jaar in het pand blijven wonen als uw hoofdwoning
- fiscaal compliant zijn. Als u zelfbeoordeeld bent, moet u ook een belastingverklaring hebben
- een hypotheek op het onroerend goed afsluiten bij een in aanmerking komende kredietverstrekker. De hypotheek moet minimaal 70% bedragen van:
- aankoopwaarde van het onroerend goed
- of
- goedgekeurde taxatie, in geval van zelfbouw.
Opmerking:
Bij de berekening van de lening-waarderatio van 70% worden alleen hypotheekleningen van in aanmerking komende kredietverstrekkers in aanmerking genomen. Financiering ontvangen van de staat als onderdeel van een shared-equityregeling zou geen deel uitmaken van deze berekening.
Om in aanmerking te komen, mag u niet eerder een huis of appartement hebben gekocht of gebouwd, alleen of samen met iemand anders. Als u het nieuwe pand samen met andere mensen koopt of zelf bouwt, moeten zij allemaal starters zijn. Als u een onroerend goed heeft geërfd of geschonken, heeft dit, afhankelijk van de omstandigheden, mogelijk geen invloed op uw geschiktheid.
Als u de woning koopt, moet u op of na 1 januari 2017 een contract voor de aankoop van die woning hebben getekend. Als u zelf bouwt, moet u het eerste deel van de hypotheek op of na 1 januari 2017 hebben opgenomen.
Erkende ontwikkelaars en aannemers
De aannemer bij wie u uw woning koopt, moet goedgekeurd zijn door de Belastingdienst. U kunt de lijst met goedgekeurde ontwikkelaars en aannemers raadplegen om er zeker van te zijn dat uw ontwikkelaar of aannemer is goedgekeurd.
Als u zelf bouwt, hoeft u geen beroep te doen op een door de Belastingdienst goedgekeurde aannemer. U heeft echter een advocaat (solicitor) nodig (geregistreerd bij de Belastingdienst als ‘HTB-goedkeurder’) om uw HTB-claim te verifiëren.
Wat is een kwalificerend onroerend goed?
Om in aanmerking te komen voor de Regeling Hulp bij Kopen (HTB), moet de woning die u koopt of zelf bouwt:
- uw eigen huis
- nieuw gebouwd, waarbij de constructie onderworpen is aan belasting over de toegevoegde waarde (VAT) in Ierland.
De woning mag nooit als woonhuis in gebruik zijn geweest of daarvoor geschikt zijn geweest. Als de woning een niet-residentiële woning was, maar is verbouwd tot woonbestemming, kan deze in aanmerking komen voor HTB. Als u de woning als belegging koopt of zelf bouwt, komt deze niet in aanmerking voor HTB.
Aankoopwaarde
Onder de aankoopwaarde van een nieuwbouw wordt de volledige Open Market Value (OMV) van het onroerend goed verstaan. Dit is meestal de prijs waarvoor u het heeft gekocht, tenzij u een lagere prijs voor het onroerend goed heeft betaald. De volledige OMV is in alle gevallen de aankoopwaarde die ten behoeve van HTB wordt gehanteerd. Om in aanmerking te komen voor HTB moet de aankoopwaarde van de woning € 500.000,- of minder bedragen.
Goedgekeurde taxatie
Als u zelf een woning bouwt, is de goedgekeurde taxatie de taxatie van de woning die door de kredietverstrekker is goedgekeurd op het moment dat u de hypotheek afsloot. De goedgekeurde taxatie moet € 500.000 of minder bedragen om in aanmerking te komen voor HTB.
Hypotheek
U moet uw hypotheek op de woning afsluiten bij een in aanmerking komende kredietverstrekker. Deze lening mag alleen worden gebruikt voor de aankoop of zelfbouw van de woning.
De lening moet minimaal zijn:
- 70% van de aankoopwaarde
- of
- 70% van de goedgekeurde taxatie.
Dit staat bekend als de lening-waardeverhouding.
Het is toegestaan om een garantsteller op de lening te hebben. De borgsteller hoeft geen eerste koper te zijn.
Hoeveel kunt u claimen?
In 2020 werd een verbeterde HTB-regeling geïntroduceerd als onderdeel van het banenstimuleringsplan van juli van de regering .
U komt in aanmerking voor een verhoogde tegemoetkoming op grond van de verhoogde HTB-regeling als u in de periode van 23 juli 2020 tot en met 31 december 2024:
- een contract tekent voor de aankoop van een in aanmerking komend onroerend goed
- of
- bij een zelfbouwkwalificatiewoning de eerste hypotheekopname doet.
De oorspronkelijke HTB-regeling geldt van 1 januari 2017 tot en met 22 juli 2020.
Bedrag van de vrijstelling in het kader van de uitgebreide HTB-regeling
Het bedrag dat u kunt claimen is het laagste van:
- € 30.000
- 10% van de aankoopwaarde van een nieuwe woning of van de goedgekeurde taxatie van de woning, bij zelfbouw
- het bedrag aan Inkomstenbelasting (IT) en Depositorente Retentiebelasting (DIRT) dat u in de vier jaar voorafgaand aan uw aanvraag heeft betaald.
De maximale uitkering bedraagt € 30.000 per in aanmerking komende woning onder de verhoogde vrijstelling. Deze limiet is van toepassing ongeacht hoeveel mensen een contract aangaan om het in aanmerking komende onroerend goed te kopen.
Er wordt geen rekening gehouden met Universal Social Charge (USC) of Pay Related Social Insurance (PRSI) worden niet meegerekend bij de berekening van het bedrag dat u kunt claimen.
Meer informatie vindt u in Help to Buy (HTB) en de Gids voor Help to Buy-aanvragers .
Bedrag van de vrijstelling onder de oorspronkelijke HTB-regeling
Het bedrag dat u kunt claimen is het laagste van:
- € 20.000
- 5% van de aankoopwaarde of goedgekeurde taxatie
- het bedrag aan IT en DIRT dat u heeft betaald in de vier jaar voorafgaand aan uw aanvraag.
De maximale uitkering bedraagt € 20.000. Deze limiet is van toepassing ongeacht hoeveel mensen een contract afsluiten om het in aanmerking komende onroerend goed te kopen.
Bij de berekening van het bedrag dat u kunt claimen, wordt geen rekening gehouden met USC of PRSI.
Hoe wordt de terugbetaling voldaan?
Als u een in aanmerking komend onroerend goed koopt, wordt de terugbetaling betaald aan de in aanmerking komende aannemer.
Als u de in aanmerking komende woning zelf bouwt, wordt de terugbetaling uitbetaald op een bankrekening die u bij uw leningverstrekker aanhoudt.
Wat moet u doen voordat u aanvraagt?
Voordat u zich aanmeldt, moet u zich registreren voor:
- myAccount , als u een werknemer bent en belasting betaalt via Pay As You Earn (PAYE)
- Revenue’s Online Service (ROS) , als u zelf beoordeeld .
Als u belasting betaalt via PAYE
Voordat u HTB aanvraagt, moet u voor elk jaar dat u als teruggaafjaar wilt selecteren een aangifte inkomstenbelasting indienen. Een teruggaafjaar moet binnen de vier jaar voorafgaand aan het moment waarop u de aanvraag indient liggen. Eventuele openstaande belasting die verschuldigd is voor de geselecteerde teruggaafjaren moet volledig worden betaald voordat u uw claim indient.
Als u in enig deel van de teruggaafjaren waarvoor u aanvraagt, voor een andere belasting bent geregistreerd, moet u over een Tax Clearance Certificate (TCC) beschikken.
Gebruik myAccount om een IT-aangifte over de betreffende jaren in te dienen. Online IT-aangiften zijn vooraf ingevuld met uw loon- en belastinggegevens.
Gelieve uw HTB-aanvraag pas in te dienen:
- als u een IT-aangifte heeft ingediend voor elk jaar dat u als teruggaafjaar wilt selecteren
- als u voor alle jaren waarover u een IT-aangifte heeft gedaan een Statement of liabilitity heeft ontvangen
- als er geen uitstaande belasting verschuldigd is in enig teruggaafjaar
- als u uw TCC heeft ontvangen, indien van toepassing.
Als u dit niet doet, kan dit leiden tot vertraging bij uw aanvraag.
Als u uzelf beoordeelt
Als u zelf een beoordeling (self assessment) uitvoert , moet u volledig aan de belastingwetgeving voldoen en over een belastingverklaring beschikken . U moet uw IT-aangifte hebben ingediend en alle belasting hebben betaald die u verschuldigd bent over alle jaren waarin u zelf de belastingaangifte heeft gedaan. Gebruik ROS om uw IT-aangifte in te dienen (formulier 11) .
Jaren selecteren voor terugbetaling
De teruggaaf van IT en Depositorente Retentiebelasting (DIRT) is gebaseerd op de vier jaren direct voorafgaand aan het jaar van aanvraag, te beginnen met het vroegste jaar.
Om een jaartal te selecteren in uw HTB-aanvraag moet u:
- uw jaarlijkse IT-aangifte over dat jaar hebben ingediend
- En
- hebben ontvangen:
- uw Aansprakelijkheidsverklaring voor dat jaar, als u een PAYE-belastingbetaler bent. De Aansprakelijkheidsverklaring wordt pas afgegeven nadat uw aangifte is ingediend.
- een ontvangstbevestiging van uw zelfbeoordeling, als u zelfbelastingplichtige bent.
Onderbetalingen veroorzaakt door COVID-19-steunregelingen
Als u een PAYE-belastingbetaler bent, is het mogelijk dat u in 2020 te weinig belasting heeft betaald vanwege inkomsten uit de
Dit te weinig betaalde bedrag hoeft niet in 2021 te worden betaald om als belastingplichtig te worden beschouwd. De belastingdienst zal de te weinig betaalde bedragen rentevrij innen door uw heffingskortingen vanaf 2022 over een periode van vier jaar te verlagen.
Hoe vraagt u HTB aan?
Er zijn drie fasen in het onlineproces:
- toepassingsfase
- claim fase
- En
- verificatiefase.
Toepassingsfase
Voordat u met uw aanvraag begint, moet u ervoor zorgen dat u aan de belastingwetgeving voldoet. U kunt u als individu of als deelnemer van een groep aanmelden.
Voor het aanvragen van de HTB-regeling kunt u gebruik maken van mijnAccount of Revenue Online Service (ROS) . Voor meer informatie over alle fasen van het aanvraagproces kunt u onderstaande stappen en de HTB-richtlijnen raadplegen .
Aanmelden in mijnAccount:
- Klik op de link ‘Help To Buy’ onder de kaart ‘Property and Land Services’.
- Bevestig of u zich als individu of als deelnemer van een groep aanmeldt.
- Vul de aangifte in.
- En
- Selecteer de jaren die u wilt gebruiken voor een terugbetaling.
Als u aan de belastingwetgeving voldoet, wordt uw aanvraag goedgekeurd en ontvangt u:
- een aanvraagnummer
- een overzicht van het maximale bedrag dat u kunt claimen
- En
- een toegangscode (verzonden via MyEnquiries).
Bewaar deze nummers goed, aangezien u ze mogelijk moet doorgeven aan uw:
- kredietverstrekker
- of
- aannemer of advocaat (solicitor) in de verificatiefase.
Opmerking
Zelfs als uw aanvraag wordt goedgekeurd, moet aan alle voorwaarden van de Help to Buy (HTB)-regeling zijn voldaan voordat de claim wordt goedgekeurd.
Er moet een geldige claim zijn ingediend voordat de aanvraag verloopt, anders moet uw aanvraag opnieuw worden ingediend. Aanvragen gedaan tussen:
- 1 januari en 30 september vervallen automatisch op 31 december van hetzelfde jaar
- 1 oktober en 31 december vervallen automatisch op 31 maart van het daaropvolgende jaar.
Kredietverstrekkers en aannemers kunnen de Hypotheek Query Tool van Revenue gebruiken om uw potentiële maximale HTB-terugbetaling te controleren.
Claimfase
U kunt uw claim indienen via ROS of MijnAccount zodra uw aanvraag is goedgekeurd en aan alle overige voorwaarden is voldaan.
Stap 1
Upload bewijsstukken van uw hypotheek en, als u:
- een nieuw onroerend goed koopt, upload dan een kopie van het contract, ondertekend en gedateerd door de verkoper en alle kopers
- of
- zelfbouw, uploaden:
- een bewijs van de opname van het eerste deel van de hypotheek
- En
- een kopie van het taxatierapport van uw geldverstrekker.
Stap 2
U moet details bevestigen over de:
- eigendom
- aankoopwaarde (als u een woning koopt) of goedgekeurde taxatie (als u zelfbouwt)
- datum van voltooiing
- hypotheek
- En
- bedrag van de reeds betaalde borg.
Als u samen met andere mensen claimt, moet u ook het deel van de terugbetaling bevestigen dat aan elke persoon verschuldigd is.
Als u zelf bouwt, moet u de BIC en IBAN opgeven van de betreffende bankrekening bij uw hypotheekverstrekker.
Nadat u uw claim heeft ingediend, ontvangt u een claimnummer.
Als u tijdens uw aanvraag of claim onjuiste gegevens invoert, moet u deze annuleren. Vervolgens kunt u een nieuwe aanvraag of claim indienen voordat u doorgaat naar de volgende fase.
Verificatiefase
Voordat u enige terugbetaling ontvangt, moeten de door u verstrekte gegevens worden geverifieerd door:
- een gekwalificeerde aannemer, als u een onroerend goed koopt
- of
- uw advocaat, als u zelf bouwt.
Wanneer u uw claim heeft ingediend, moet u uw in aanmerking komende verificateur op de hoogte stellen en hem uw:
- Claimnummer (uitgegeven na de claimfase)
- En
- Toegangscode (uitgegeven toen uw aanvraag werd goedgekeurd).
De terugbetaling die u ontvangt is beperkt tot 10% (5% onder de oorspronkelijke HTB-regeling) van de:
- aankoopwaarde
- of
- goedgekeurde taxatie.
Dit kan betekenen dat dit afwijkt van het maximale verlichtingsbedrag dat in de aanvraagfase wordt geadviseerd. Voor meer informatie over alle fasen van het aanvraagproces, zie de HTB-richtlijnen(PDF) .
Geplaatst: 07-09-2023
Bron: Ierse Overheid
Afbeelding: Pixabay