Uw eigen huis bouwen

Geschatte leestijd : 11 minuten

Inleiding

Als u ver weg wilt zijn van de gekmakende drukte, kunt u een stuk grond kopen en een huis laten bouwen volgens uw eigen ontwerp en specificaties of volgens een standaardontwerp van een aannemer.

Houd er echter rekening mee dat het vrij moeilijk is om een ​​bouwvergunning te krijgen, vooral in het zuidwesten, waar strikt wordt gecontroleerd door de lokale autoriteiten. Over het algemeen wordt het bouwen van een huis in Ierland, of waar dan ook, niet aanbevolen voor timide mensen. Er zijn echter veel uitstekende bouwers in Ierland die een individueel ontworpen huis op uw stuk grond bouwen of u een stuk grond verkopen en een huis bouwen gekozen uit een reeks standaardontwerpen.

De kosten

De kosten van land in Ierland variëren aanzienlijk, afhankelijk van het gebied. In sommige gebieden zijn de prijzen de afgelopen jaren sterk gestegen vanwege de vraag naar nieuwe woningen. Grond kan tot de helft van de kosten van het bouwen van een huis vertegenwoordigen, hoewel het in veel gebieden nog steeds mogelijk is om een ​​stuk grond te kopen en een groter en beter huis te bouwen voor minder dan de kosten van een bestaande woning. En hoe meer grond u koopt, hoe goedkoper het is. Maar als u uw bod uitbrengt, vergeet dan niet het oude Ierse gezegde:“The wrath of God has nothing on the wrath of an Irishman outbid for land”!  

Door uw eigen huis te bouwen, kunt u het niet alleen zelf ontwerpen, maar kunt u er ook voor zorgen dat de kwaliteit van materialen en vakmanschap eersteklas is. Er is geen btw op grond die is gekocht voor het bouwen van een huis, maar op het gebouw zelf moet btw worden betaald (deze zou moeten zijn inbegrepen in de prijzen die door bouwers worden opgegeven).

Sommige bouwers bieden ‘pakketdeals’ aan die de grond en de kosten van het bouwen van een huis omvatten. Het is echter niet altijd verstandig om de bouwgrond te kopen van de bouwer die uw huis gaat bouwen, en u moet rondkijken en afzonderlijke grond- en bouwkosten vergelijken. Als u besluit om een ​​pakketdeal van een aannemer te kopen, moet u aandringen op afzonderlijke contracten voor de grond en het gebouw, en de eigendomsakte voor de grond verkrijgen voordat u een bouwcontract ondertekent (zie hieronder). In de meeste gevallen wordt een stuk grond gekocht en vervolgens wordt een bouwer gecontracteerd om er een huis op te bouwen.

Bouwgrond kopen

Bij het kopen van grond moet u net zo voorzichtig zijn als bij het kopen van een huis. De aanhoudende woningbouwhausse in Ierland betekent dat percelen worden opgekocht zodra ze beschikbaar komen en dat u mogelijk rechtstreeks met de verkoper (in de meeste gevallen een boer) moet onderhandelen in plaats van via een makelaar te kopen. In dit geval is het vooral belangrijk om ervoor te zorgen dat het land is goedgekeurd om te bouwen en dat het perceel groot genoeg en geschikt is voor het huis dat u wilt bouwen. U moet contact opnemen met de planningsautoriteit van de plaatselijke provincie, gemeente of stadsdeelraad die verantwoordelijk is voor het opstellen en bijwerken van het ontwikkelingsplan voor het gebied.

Volgens dit plan is land ‘gezoneerd’ voor een bijzonder gebruik: wonen, voorzieningen, commercieel of industrieel. Sommige gebieden kunnen worden bestemd voor gemengd gebruik, maar elke ontwikkeling moet in overeenstemming zijn met het bestemmingsplan. Deze plannen worden om de vijf jaar herzien (in 1999 werden bijvoorbeeld nieuwe strategische planningsrichtlijnen voor de regio Dublin gepubliceerd). Ontwikkelingsplannen kunnen worden geraadpleegd op het kantoor van de planningsautoriteit of in de plaatselijke bibliotheek.

Controleer ook bij de stedenbouwkundig ambtenaar of er beperkingen zijn aan het type gebouw dat mag worden gebouwd. In natuurgebieden kunnen er bijvoorbeeld grenzen zijn aan de hoogte van een gebouw. Sommige percelen zijn ongeschikt om te bouwen omdat ze te steil zijn of een onbetaalbare fundering vereisen. Controleer ook of er geen belemmeringen zijn zoals hoogspanningsleidingen, waterleidingen of doorgangsrechten die het bouwen kunnen belemmeren. Houd er rekening mee dat de kosten van het leveren van nutsbedrijven (gas, water en electra) aan een woning in een afgelegen landelijk gebied onbetaalbaar kunnen zijn en dat er een betrouwbare watervoorziening moet zijn. Het is ook de moeite waard om te controleren of een perceel zich in een gebied bevindt met hoge niveaus van radongas.

Het is misschien mogelijk om op landbouwgrond te bouwen, maar het hangt ervan af of u een EU-burger bent en of de grond is bestemd voor woningbouw. Hoewel er in theorie geen beperkingen zijn voor EU-burgers om land in Ierland te kopen, kunnen de autoriteiten erop aandringen dat landbouwgrond als zodanig wordt behouden en niet wordt aangekocht voor verbouwing tot woningen of commercieel onroerend goed.

Als u een niet-EU-burger bent, heeft u mogelijk schriftelijke toestemming van de Land Commission nodig om landbouwgrond te kopen, hoewel het verkrijgen van een dergelijke toestemming min of meer een formaliteit is en zelden of nooit wordt onthouden. U heeft formulier NQ1 nodig van het Department of Agriculture and Food. Het minimale perceel waarop kan worden gebouwd is meestal 2.000 m2 (een halve acre) met een voorgevel van minimaal 60 meter (200 ft).

Voordat u bouwgrond koopt, moet u een kadasterkaart verkrijgen om te bevestigen dat het perceel correct is geregistreerd. Zorg er ook voor dat het koopcontract afhankelijk is van het verkrijgen van de nodige stedenbouwkundige vergunning en controleer zelf of de juiste stedenbouwkundige vergunning is verkregen (laat dit niet zomaar aan de bouwer over). Als de bouwvergunning gebrekkig is, moet u mogelijk extra betalen om de lokale infrastructuur te verbeteren; het pand moet mogelijk zelfs worden gesloopt!

Bouwvergunning

Er is geen stedenbouwkundige vergunning vereist voor het bouwen van een huis of een aanbouw (bijv. serre) van minder dan 40 m², evenals voor het plaatsen van een schutting of muur van meer dan 2 m hoog of een pad of vijver van meer dan 1 m hoog. ) boven het omliggende maaiveld. Bepaalde interne constructies kunnen ook een stedenbouwkundige vergunning vereisen.

Er is een vaste procedure voor het indienen van een bouwaanvraag. U plaatst eerst een advertentie in de plaatselijke krant waarin u uw voornemens aangeeft en uw bouwaanvraag moet binnen twee weken na het verschijnen van de advertentie worden ingediend. Bij de aanvraag moeten twee exemplaren van de krantenadvertentie worden gevoegd, evenals een plattegrond van het terrein (vier exemplaren), detailtekeningen/aanzichten (vier exemplaren), een plattegrond van het terrein (vier exemplaren), een aankondiging op het terrein (twee exemplaren) en de aanvraag vergoeding. Uiteraard zullen de kosten voor het maken van tekeningen en plannen veel hoger zijn dan de aanvraagkosten zelf.

U moet van tevoren beslissen of u eerst een stedenbouwkundige vergunning op hoofdlijnen aanvraagt. Dit is een soort principeakkoord, een manier om ‘het water te testen’ als je twijfelt of toestemming wordt verleend. De kosten zijn lager, maar u kunt pas beginnen met bouwen als er volledige goedkeuring (FPP, Full Planning Permission) is verleend. Nadat de bouwvergunning op hoofdlijnen is gegeven, kunt u gedetailleerde plannen ter goedkeuring indienen. Of u kunt vanaf het begin een volledige aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning indienen. Dit bespaart u tijd, maar als het wordt geweigerd, hebt u geld verspild aan het maken van plannen en tekeningen. Zoals ze zeggen, you pays your money and you take your choice”(“u betaalt uw geld en u maakt uw keuze”) , hoewel u door deskundig advies in te winnen het risico kunt minimaliseren.

Nadat u uw aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning heeft ingediend, heeft de gemeente twee maanden de tijd om een ​​beslissing te nemen, hoewel ze om meer details kan vragen. Er zijn drie mogelijke uitkomsten: toestemming wordt verleend, toestemming wordt geweigerd of toestemming wordt verleend onder bepaalde voorwaarden.

Als de toestemming wordt verleend , hebt u vijf jaar om de constructie te voltooien (merk op dat de planningsautoriteiten niet verplicht zijn om de toestemming na deze periode te verlengen). Het is echter belangrijk om pas ten minste een maand na het besluit van de planningsautoriteit om bouwwerkzaamheden te starten. Gedurende deze tijd is het mogelijk dat andere mensen bezwaar maken tegen de bouwaanvraag of in beroep gaan tegen de beslissing van de planningsautoriteit. De officiële ‘ vergunningwordt daarom pas een maand na de initiële beschikking afgegeven. Ook dan kan het zijn dat u voor aanvang van de bouw nog andere goedkeuringen nodig heeft, zoals toestemming voor aansluiting op een openbare waterleiding of riolering. Ten slotte vereisen bouwtoezichtvoorschriften de betekening van een startbericht aan de bouwtoezichtautoriteit (meestal de planningsautoriteit zelf).

Als de bouwvergunning wordt geweigerd of als u niet tevreden bent met de beslissing van de overheid, kunt u in beroep gaan bij An Bord Pleanála, een soort van beroepsrechtbank, waarvan de beslissing definitief is. Uw beroep moet binnen een maand na de beslissing van de planningsautoriteit worden ingediend. De straffen voor het uitvoeren van werkzaamheden zonder de vereiste bouwvergunning zijn streng en omvatten boetes en gevangenisstraffen tot twee jaar.

Verordening goedkeuring

Ook als u geen bouwvergunning nodig heeft, bijvoorbeeld voor een uitbreiding van minder dan 23m2, kan het zijn dat u (afhankelijk van het gebied) een bouwbesluit nodig heeft van de afdeling Bouwtoezicht van uw gemeente. U moet het juiste aanvraagformulier verkrijgen en een kleine vergoeding betalen.

De autoriteiten maken zich vooral zorgen over de veiligheidsnormen (met name in de stad Cork en delen van Co. Dublin), bijvoorbeeld dat een keukenuitbreiding geen hoofdriolering dekt, dat een verbouwde zolder of zolder voldoende ventilatie heeft en dat extra toiletten en badkamers beschikken over een goede riolering en afvoer. Merk op dat zelfs tuinhuisjes moeten worden gebouwd in overeenstemming met de verordeningen met betrekking tot open ruimten.

De autoriteiten hebben twee maanden de tijd om verordeningsaanvragen te overwegen. Als je toestemming hebt gekregen, moet je hen schriftelijk laten weten wanneer je van plan bent te beginnen met werken en wanneer je klaar bent. Het lijkt misschien een hoop moeite voor wat misschien maar een kleine wijziging is, maar het is duidelijk in uw belang om ervoor te zorgen dat elk werk aan de vereiste normen voldoet, zodat u de waarde van een onroerend goed verhoogt in plaats van er iets van af te trekken. Het is zelfs mogelijk dat u het onroerend goed helemaal niet kunt verkopen als u niet de benodigde goedkeuring hebt verkregen – potentiële kopers kunnen mogelijk geen lening afsluiten als de planningsdocumenten niet in orde zijn (ze kunnen een retentiebevel aanvragen , dwz toestemming om een ​​niet-geautoriseerde structuur te behouden, maar dit kan lang duren en er is geen garantie dat deze wordt verleend).

Merk ook op dat het niet mogelijk is om goedkeuring achteraf te verkrijgen. Vraag daarom bij aankoop aan uw notaris om te controleren of de nodige goedkeuringen voor wijzigingen of uitbreidingen zijn verkregen.

Een architect en bouwer vinden

Als u op zoek bent naar een architect en aannemer, kunt u het beste aanbevelingen krijgen van lokale mensen die u kunt vertrouwen, bijvoorbeeld buren of vrienden. Houd er rekening mee dat makelaars en andere professionals niet altijd de beste mensen zijn om te vragen, omdat ze mogelijk een commissie ontvangen. U kunt ook waardevolle informatie krijgen van expats en van eigenaren van panden in een gebied dat u bijzonder aanspreekt.

De erelonen van architecten worden meestal berekend als een percentage van de totale kosten van het werk (normaal gesproken rond de 10 procent), wat hen niet aanmoedigt om kosten te besparen. U wordt geadviseerd om een ​​architect in te schakelen die lid is van het Royal Institute of the Architects of Ireland (RIAI), dat een hoog niveau van kwalificatie en competentie vereist. De RIAI kan u een exemplaar van de Conditions of Appointment for Domestic Work verstrekken , waarin alle aspecten van de dienstverlening van de RIAI-leden zijn opgenomen (tel. 01-676 1703).

Een goede architect zou een aantal betrouwbare bouwers moeten kunnen aanbevelen, maar u moet ook uw eigen onderzoek doen, aangezien de belangrijkste overweging bij het bouwen van een huis de reputatie (en financiële draagkracht) van de bouwer is. U moet echter op uw hoede zijn voor een architect met zijn ‘eigen’ bouwer (of een bouwer met zijn eigen architect), aangezien het de taak van de architect is ervoor te zorgen dat de bouwer zijn werk doet volgens de plannen en specificaties (zodat u niet zou willen dat hun relatie te ‘amicaal’ is).

Inspecteer andere huizen die een bouwer heeft gebouwd en ga bij de eigenaren na welke problemen ze hebben gehad en of ze tevreden zijn. Vraag de eigenaren of ze software zoals de opleveringslijst van Procore hebben gebruikt om te zien of de bouwer georganiseerd is en op de hoogte is van de nieuwste praktijken. Houd er rekening mee dat bouwnormen variëren en dat u er niet vanuit moet gaan dat de laagste offerte de beste is. Houd er rekening mee dat het absoluut noodzakelijk is dat de bouwer een verzekeringspolis (of ‘beëindigingsgarantie’) heeft om u te dekken in het geval dat hij failliet gaat voordat het onroerend goed en de bijbehorende infrastructuur zijn voltooid. Dit moet in het contract gespecificeerd worden.

Er zijn weinig grote bouwbedrijven in Ierland, waar de meeste bouwers min of meer ‘one man bands’ zijn. Zorg er bij het kiezen van een bouwer voor dat hij is geregistreerd bij Homebond , de regeling die is opgezet door de Construction Industry Federation en wordt beheerd door de National House Building Guarantee Company . Als een bouwer lid is van de Irish Home Builders’ Association (IHBA), wordt hij automatisch geregistreerd bij Homebond. Homebond biedt drie soorten garanties: tegen het verlies van een aanbetaling in geval van faillissement van de bouwer; tegen water- en rookschade gedurende twee jaar na oplevering; en tegen grote structurele defecten gedurende tien jaar na voltooiing.

Houd er rekening mee dat banken en hypotheekbanken een Homebond-registratie vereisen voor nieuwe huizen, die is gecertificeerd door Homebond-certificaat HB47 . Wanneer u een overeenkomst aangaat met een aannemer, dient u onmiddellijk het Homebond Form HB10 te ontvangen waarin de garantie is opgenomen, en u dient ervoor te zorgen dat uw solicitor dit document in een zo vroeg mogelijk stadium ontvangt.

Volgens de IHBA wordt nog steeds een aanzienlijk aantal huizen gebouwd zonder certificering, met name in het westen en noordwesten, dus als u koopt zonder financiering van een Ierse bank of hypotheekbank, zorg er dan voor dat u de benodigde Homebond-certificering behaalt . Vragen met betrekking tot Homebond moeten worden gericht aan Homebond, Construction House, Canal Road, Dublin 6 (tel. 01-491 0210).

Als u een huis wilt dat precies volgens uw specificaties wordt gebouwd, moet u het bij elke stap persoonlijk begeleiden of een architect inhuren om dit voor u te doen. Zonder nauw toezicht is de kans groot dat uw instructies niet naar de letter worden opgevolgd.

Contracten

Vraag schriftelijke offertes aan bij een aantal aannemers voordat u een contract ondertekent. Nadat u een aannemer hebt gekozen, stelt uw architect de contractdocumenten op, waaronder een ‘contractvorm’ en een set tekeningen en bestekken. Deze worden ter voltooiing naar de bouwer gestuurd. De bouwer zal u dan een programma voor de klus bezorgen, met vermelding van de verwachte start- en einddatum en het bewijs dat hij in het bezit is van de verzekering die volgens het contract vereist is.

Het contract moet een gedetailleerde bouwbeschrijving bevatten en een lijst van de te gebruiken materialen (met verwijzing naar de plannen van de architect), de exacte locatie van het gebouw op het perceel, het bouw- en betalingsschema, dat in fasen moet worden gemaakt volgens bouwvoortgang, een boeteclausule voor te late oplevering, het inhouden van een percentage (gebruikelijk 10 procent) van de bouwkosten tot 12 maanden als garantie tegen gebreken en uitleg over hoe eventuele geschillen zullen worden beslecht.

Zorg ervoor dat het contract alle kosten omvat, inclusief de honoraria van de architect (tenzij afzonderlijk gecontracteerd), landschapsarchitectuur (indien van toepassing), alle vergunningen en licenties, en de aansluiting van nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, enz.) op het huis, niet alleen op de bouwplaats. De enige extra’s zijn meestal de kosten van de waterleidingaansluiting.

Voordat u een offerte accepteert, moet u deze laten controleren door een bouwadviseur om te bevestigen dat het een eerlijke deal is. U moet controleren of de offerte (inclusief gebruikelijke BTW) een schatting of een vaste prijs is, aangezien de kosten soms enorm kunnen oplopen als gevolg van contractclausules en wijzigingen die tijdens bouwwerkzaamheden zijn aangebracht. Een contract met een vaste prijs is niet gebruikelijk bij eenmalige projecten, omdat de omvang van de benodigde werkzaamheden tijdens het project regelmatig verandert. Het is echter mogelijk om een ​​contract met een vaste prijs te hebben waarbij de eenheidskosten van elk element in het project worden vastgesteld tegen inflatie. Het is van vitaal belang om een ​​contract te laten controleren door een solicitor, aangezien deze vaak sterk bevooroordeeld is in het voordeel van de bouwer.

Betaling

Meestal wordt van u verwacht dat u een aanbetaling doet van maximaal 10 procent van de overeengekomen prijs. Hoe de rest van de kosten wordt betaald, verschilt van het ene deel van het land tot het andere. In Dublin betaal je bijvoorbeeld meestal het saldo bij oplevering, terwijl je in Cork normaal gesproken in termijnen betaalt.

Gespreid betalen kan op vaste momenten in het bouwproces, bijvoorbeeld bij de oplevering van de buitenmuren, het dak en de bedrading. Vaker echter wordt het werk gewaardeerd en betaald op vaste tijdstippen, bijvoorbeeld maandelijks. In beide gevallen zal uw architect het werk taxeren terwijl het vordert en u, door middel van ‘architectenattesten van verschuldigde betalingen’, adviseren hoeveel hij aan de bouwer verschuldigd is.

Zorg ervoor dat u al het werk laat inspecteren door uw architect voordat u betalingen doet. In elk geval zullen de eigen inspecteurs van Homebond verplicht zijn om het werk in bepaalde stadia te bekijken (meestal wanneer de funderingen zijn geopend, wanneer de riolering beschikbaar is en bij voltooiing).

Wanneer de bouwwerkzaamheden bijna voltooid zijn, zal uw architect bepaalde inspecties uitvoeren en de bouwer eventuele gebrekkige of openstaande werkzaamheden laten uitvoeren voordat de ‘praktische voltooiing’ van het werk wordt gecertificeerd, de helft van het ingehouden geld wordt vrijgegeven en de klus aan u wordt overgedragen. In dit stadium moet u zorgen voor continuïteit van de verzekeringsdekking van de bouwer tot uzelf. Na praktische oplevering is er een ‘termijn aansprakelijkheid gebreken’, waarin de bouwer gebreken kosteloos herstelt. Dit duurt meestal tussen de zes en twaalf maanden en strekt zich idealiter uit tot een winter. Aan het einde van de aansprakelijkheidsperiode voor gebreken en nadat de aannemer de geconstateerde gebreken heeft hersteld, wordt het saldo van het retentiegeld vrijgegeven; dit vormt ‘definitieve voltooiing’.

Houd er rekening mee dat het belangrijk is om ervoor te zorgen dat betalingen op tijd worden gedaan, anders zou u alle eerdere betalingen kunnen verbeuren en zou het onroerend goed aan een andere koper kunnen worden verkocht.

Garanties

Na afronding van de werkzaamheden dient uw architect een ‘opinion on compliance’ met het Bouwbesluit in te vullen. Dit document is vereist om een ​​woning te verkopen, en banken en hypotheekbanken staan ​​er meestal ook op voordat ze een hypotheek verstrekken.


Geplaatst: 27-01-2023
Bronnen: Ierse Overheid en zie links in het artikel
Afbeelding: Pixabay

Bezoekers lazen ook:

  • Wat is een septisch systeem?
    Geschatte leestijd : 3 minuten Inleiding Het onderhouden van het septische systeem van een huis lijkt misschien een ontmoedigende en stinkende taak, maar dat is…
  • Verwijdering van huishoudelijk afval
    Geschatte leestijd : 3 minuten Inleiding U moet een particulier bedrijf bij u in de buurt kiezen voor het ophalen en afvoeren van uw huisvuil….
  • Rent to Buy, huurkoop van een woning
    Geschatte leestijd : 5 minuten Wat is huren om te kopen? Rent to buy in Ierland, ook wel rent to own genoemd, is vergelijkbaar met een leaseoptieovereenkomst….
  • Aanvullende bijstandsuitkering
    Geschatte leestijd : 5 minuten De aanvullende bijstandsuitkering is een wekelijkse uitkering aan mensen die niet genoeg inkomen hebben om in hun behoeften of die van hun gezin te voorzien.
  • Voor u gelezen, voor u gedeeld!
    Geschatte leestijd : 80 minuten Dagelijks speurt Louise het internet af voor de meest boeiende, ontroerende, verdrietige of politieke berichten die relevant zijn en die ze met plezier met u deelt. De berichten worden gedurende de dag regelmatig geüpdatet en onverkort geplaatst zodat u steeds op de hoogte blijft.