Als je een woning koopt in Ierland, kom je onvermijdelijk in aanraking met eigendomsbewijzen en koopakten. Deze juridische documenten bepalen wie eigenaar is van een eigendom en hoe de overdracht plaatsvindt. In dit artikel leggen we uit hoe het Ierse systeem werkt en wat je als huizenkoper moet weten.
Wat zijn eigendomstitels en akten?
Een eigendomstitel is de juridische manier om aan te tonen dat je eigenaar bent van een woning of stuk grond. Eigendomsbewijzen zijn de juridische documenten die gebruikt worden om eigendom van de ene persoon naar de andere over te dragen.
Wanneer je een huis koopt of verkoopt, zorgt je advocaat (solicitor) normaal gesproken voor de registratie van de vastgoedtransactie en de eigendomsoverdracht.
Twee registratiesystemen
Ierland heeft twee verschillende systemen voor het registreren van vastgoedtransacties:
- Het Kadaster (Land Registry): registreert het eigendom van onroerend goed en bewaart eigendomsakten
- Het Register van Akten (Registry of Deeds): registreert het bestaan van akten en overdrachten van niet-geregistreerde eigendommen
Beide systemen worden beheerd door Tailte Éireann. Je advocaat weet met welk systeem jouw vastgoedtransactie geregistreerd moet worden.
Ierland beweegt zich geleidelijk van het oudere systeem (Register van Akten) naar het modernere eigendomsregistratiesysteem bij het Kadaster. Sinds juni 2011 is het verplicht om nieuw gekochte, niet-geregistreerde eigendommen te registreren bij het Kadaster. Momenteel is bijna 90% van alle titels geregistreerd in het Kadaster.
Het Kadaster: geregistreerde eigendommen
Wanneer je eigendom geregistreerd staat bij het Kadaster, worden alle details vastgelegd op zogenaamde ‘folio’s’. Een folio bevat:
- Een beschrijving van het geregistreerde eigendom
- Een verwijzing naar een plattegrond op de Kadasterkaarten
- De naam en het adres van de geregistreerde eigenaar
- Eventuele lasten op het eigendom, zoals recht van overpad, visrechten of hypotheken
Eigendom dat op een folio staat wordt ‘geregistreerd land’ genoemd. Het folio wordt door de staat gegarandeerd als bevestigd bewijs van eigendom. Alleen gekwalificeerde juristen kunnen aanvragen indienen om titels te registreren.
Kadasterkaarten en grenzen
Het Kadaster houdt kaarten bij van geregistreerde eigendommen. Deze kaarten geven echter niet aan of een grens een haag, muur of sloot omvat. Bij geschillen over grenzen moeten de betrokken partijen dit zelf oplossen, of anders de rechter.
Eigendom opzoeken
Je kunt gemakkelijk uitzoeken wie eigenaar is van een woning via een folio. Dit kan op verschillende manieren:
- Zoeken op landdirect.ie – bekijken kost €5
- Een gewone kopie bekijken in de openbare kantoren van Tailte Éireann – kost €5
- Een gewaarmerkte kopie aanvragen van een folio of folio met kaart – kost €40
Je kunt zoeken op naam, adres of via de kaarten. Meer informatie vind je in de veelgestelde vragen van Tailte Éireann.
Hypotheek afbetaald?
Wanneer je klaar bent met het afbetalen van je hypotheek, ontvang je van je bank een Kwijtingsakte. Deze moet ingediend worden bij het Kadaster met een ingevulde aanvraag en een vergoeding van €40.
Het Register van Akten: niet-geregistreerde eigendommen
Eigendom dat niet bij het Kadaster geregistreerd staat, wordt ‘niet-geregistreerd eigendom’ genoemd. Het Register van Akten registreert het bestaan van akten en overdrachten van deze eigendommen.
Wanneer een akte wordt gedeponeerd, moet deze voorzien zijn van een ROD-aanvraagformulier met een samenvatting. De Griffie van Akten bewaart dit formulier als permanent bewijs. De eigendomsbewijzen zelf worden teruggegeven aan de indiener.
Een ROD-aanvraagformulier bevat:
- De datum van de akte
- Namen en beschrijvingen van alle partijen en getuigen
- Een beschrijving van het onroerend goed
De nieuw ondertekende akte wordt de laatste in de reeks akten die teruggaat tot de eerste registratie van het eigendom. Akten die in het Register van Akten zijn vastgelegd, hebben juridische voorrang op niet-geregistreerde akten.
Akten kwijt?
Als je de akten verliest van een niet-geregistreerd eigendom, kun je bij het Register van Akten een kopie van je ROD-aanvraagformulier opvragen. Deze documenten kunnen gebruikt worden ter vervanging van een verloren akte, hoewel ze niet dezelfde rechtskracht hebben. Kosten:
- Gewaarmerkte kopie: €20
- Gewone kopie: €1 per pagina
Bescherming tegen vastgoedfraude
Tailte Éireann biedt een waarschuwingsservice voor eigendomsfraude. Bij vastgoedfraude kan iemand zich voordoen als jij en proberen je eigendom te verkopen of te verhypothekeren zonder dat je het weet.
Als je je aanmeldt voor de woningwaarschuwingsservice, ontvang je een e-mail of sms wanneer iemand bij Tailte Éireann een aanvraag indient over jouw woning. Dit stelt je in staat om actie te ondernemen bij frauduleuze activiteiten.
Je kunt je aanmelden voor deze dienst op landdirect.ie.
Samenvatting
Het Ierse systeem van eigendomsregistratie bestaat uit twee delen: het moderne Kadaster voor nieuwe registraties en het oudere Register van Akten. Als koper hoef je je hier geen zorgen over te maken – je advocaat regelt alles. Wel is het handig om te weten:
- Bijna 90% van alle eigendommen staat geregistreerd in het Kadaster
- Je kunt voor €5 online opzoeken wie eigenaar is van een woning
- Er bestaat een gratis waarschuwingsservice tegen vastgoedfraude
- Bij verlies van akten kun je kopieën aanvragen