Verhuurders in het buitenland
Als uw huisbaas buiten Ierland woont en u betaalt uw huur via een bemiddelaar, hoeft u geen belasting in te houden op de huur. Een bemiddelaar is iemand die jaarlijks belastingaangiften doet voor de huisbaas die niet in Ierland woont, en die de verschuldigde belasting aan de belastingdienst betaalt.
Een bemiddelaar kan iemand zijn die de verhuurder kent, zoals een vriend of familielid, maar vaak is het een professional zoals een verhuurmakelaar of accountant. De bemiddelaar van de verhuurder moet de belasting verantwoorden in een jaarlijkse belastingaangifte.
Als u de huur echter rechtstreeks aan de verhuurder betaalt (ook op zijn bankrekening, in Ierland of in het buitenland), moet je de belasting tegen het standaardtarief (20%) aftrekken van het brutobedrag dat je betaalt. Deze aftrek is niet uw belastingaftrek – het is belasting die aan de belastingdienst moet worden betaald over het inkomen van uw huisbaas.
Bijvoorbeeld, uw huisbaas woont in Duitsland en u betaalt hem een brutohuur van € 1.000 per maand. Bereken eerst het bedrag van de belasting die u moet aftrekken (€ 1.000 x 20% = € 200). Trek nu de verschuldigde belasting af van de bruto huur die u betaalt (€ 1.000 – € 200 = € 800). De netto huur die u aan uw huisbaas moet betalen
is €800 per maand. Het bedrag dat u aan de belastingdienst moet betalen, is de € 200 per maand die u van de bruto huur van € 1.000 hebt afgetrokken.
Verantwoording aan de belastingdienst
U moet aan de belastingdienst verantwoording afleggen over de belasting die u van de brutohuur aftrekt. Indien u verzuimt belasting in te houden op de huur die u rechtstreeks aan een buiten Ierland wonende verhuurder betaalt, betekent dit dat u (en niet de verhuurder) aansprakelijk bent voor alle belasting die in mindering had moeten worden gebracht.
Als u belasting betaalt op basis van PAYE, kunt u dit verantwoorden door uw heffingskortingen en uw Standard Rate Cut-Off Point te verlagen. U kunt uw plaatselijke belastingkantoor hiervan op de hoogte brengen en vragen dit te regelen. U kunt ook een belastingaangifte indienen en het ingehouden bedrag aan de belastingdienst betalen. U kunt dit doen door het eForm12 in te vullen op Revenue’s MyAccount Service, of door een papieren formulier 12 (pdf) in te vullen en terug te sturen naar Revenue.
Als u belasting betaalt volgens de self-assessmentmethode, moet u de gegevens van uw huur op uw jaarlijkse aangifte vermelden. U kunt dit doen door uw online formulier 11 in te dienen via de Revenue Online Service (ROS), of door het papieren formulier 11 (pdf) in te vullen en terug te sturen naar de Revenue. U ontvangt dan een aanslagbiljet met het verlaagde krediet.
Aan het eind van het jaar moet u uw huisbaas een ingevuld Certificate of Income Tax Deducted – Form R185 (pdf) geven.
Kostenaftrek verhuurders
Algemeen
Toegestane kosten zijn ondermeer:
- tarieven die u betaalt aan een lokale overheid voor het onroerend goed
- huur die u betaalt voor onroerend goed zoals erfpacht
- verzekeringspremies tegen brand en burgerlijke aansprakelijkheid
- onderhoud van uw eigendom zoals schoonmaken, schilderen en decoreren
- vastgoedkosten voordat u uw woning voor het eerst verhuurt, zoals beheer-,
- advertentie-, juridische of accountantskosten
- kosten van door u geleverde diensten of goederen die niet door uw huurder worden terugbetaald (zoals elektriciteit, centrale verwarming, telefoon, servicekosten, water en afvalophaling).
- bepaalde premies voor hypotheekbescherming
- kosten tussen het verhuren van de woning in bepaalde omstandigheden investeringsaftrek
- reparaties, zoals rotbehandeling, herstellen van ramen, deuren of machines bepaalde voorverhuurkosten op leegstaande woningen
- de kosten van inschrijving bij de Huurcommissie (RTB).
U moet een volledige en nauwkeurige administratie bijhouden van alle uitgaven voor elke woning die u verhuurt.
U mag een pand gedeeltelijk verhuren. U kunt alleen het deel van de kosten declareren dat betrekking heeft op het verhuurde deel van de woning. Als bijvoorbeeld de helft van de kamers wordt verhuurd, kan de helft van de kosten worden gedeclareerd.
De ontvangst van huur wordt behandeld als het uitoefenen van een handel. Uitgaven zijn alleen toegestaan voor zover ze voor die handel zijn toegestaan.
Hypotheekrente
Mogelijk kunt u hypotheekrenteaftrek claimen op uw huurinkomsten. De rente moet afkomstig zijn van een hypotheek waarmee u uw huurwoning koopt, verbetert of herstelt.
U kunt aanspraak maken op Hypotheekrenteaftrek als u staat ingeschreven bij de Huurcommissie (RTB):
- terwijl uw woning verhuurd is
- tussentijds verhuren van de woning zolang u er gedurende die tijd niet in woont. U kunt geen aanspraak maken op hypotheekrente tussen het moment dat u de woning koopt en het moment dat u de woning voor het eerst verhuurt.
In bepaalde situaties kunt u in de jaren dat de aftrek werd beperkt aanspraak maken op 100% hypotheekrenteaftrek. Om in aanmerking te komen moet u:
- uw woning voor drie jaar hebben verhuurd aan huurders die bepaalde sociale huisvestingssteun ontvangen.
- ingeschreven zijn bij de Raad voor de Huur van Woningen (RTB).
Zie de handleiding Deel 04-08-06voor meer informatie over hypotheekrenteaftrek. Zie de handleiding Deel 04-08-10 voor meer informatie over het aanmelden van huurcontracten bij de RTB.
Investeringsaftrek
U kunt aanspraak maken op investeringsaftrek voor de kosten van inboedel in uw woning. Dit staat bekend als ‘slijtagetoeslagen’ of ‘afschrijvingen’.
Het huidige tarief voor deze toeslagen is 12,5% van de kosten per jaar, gedurende maximaal acht jaar. De toeslagen kunnen bestaan uit:
- meubels die u hebt gekocht voor uw huurwoning
- de kosten van de aanschaf van witgoed zoals een koelkast of een vaatwasser.
Voorbeelden:
U kocht een meubelstuk voor € 1.000. de slijtagetoeslag van 12,5% hiervoor is € 125,00 per jaar.
Dit kunt u de komende acht jaar aftrekken van de huurinkomsten.
U verhuurt twee gemeubileerde woningen. De inrichting kost € 2.400 in huis 1 en € 8.000 in huis 2.
Uw slijtagevergoeding is € 1.300 (€2.400 @ 12,5% + € 8.000 @ 12,5%).
Deze kunt u de komende acht jaar aftrekken van uw total huurinkomsten.
Welke kosten zijn niet toegestaan?
Bij de berekening van uw huurwinst of -verlies kunt u de volgende kosten niet aftrekken:
- kosten van voorverhuur, anders dan kosten van onroerend goed voordat u de woning voor het eerst verhuurde.
Wel kunnen bepaalde voorverhuurkosten van leegstaande woningen aftrekbaar zijn.
Kosten na verhuur
- kapitaaluitgaven voor verbeteringen aan eigendommen, tenzij toegestaan op grond van een stimuleringsregeling
- onkosten in panden die op oneconomische basis zijn verhuurd, waar het niet mogelijk is om winst te maken met de ontvangen huur
- kosten tussen het verhuren van de woning in bepaalde omstandigheden rente vanaf het moment dat u de woning koopt tot aan de eerste verhuur Lokale onroerendgoedbelasting (LPT)
- eventuele kosten voor uw eigen arbeid bij het uitvoeren van reparaties aan het onroerend goed.
Kamerverhuuraftrek
Als u een kamer of appartement in uw woning verhuurt, bent u vrijgesteld van inkomstenbelasting over het bedrag dat uw huurder u betaalt voor huur en andere diensten, tot 14 000 euro in een belastingjaar. De vrijstelling geldt alleen voor huurcontracten voor woningen, niet voor kortetermijngastarrangementen. De vrijstelling kan ook worden toegepast op een zelfstandige eenheid (zoals een kelderappartement) als die deel uitmaakt van of direct is verbonden met uw woning. U komt niet in aanmerking voor de huurkameraftrek als u de kamer verhuurt aan een meerderjarig kind.
Belasting bij kortstondige gastaccommodatie
Als u inkomsten hebt uit het verstrekken van accommodatie aan incidentele bezoekers voor korte perioden, bijvoorbeeld via een online boekingssite voor accommodatie, worden deze inkomsten niet beschouwd als huurinkomsten. De reden hiervoor is dat de bezoekers de accommodatie als gasten gebruiken en niet als huurders. De belastingdienst heeft een handleiding gepubliceerd over hoe dergelijke inkomsten voor belastingdoeleinden worden behandeld (pdf).
Belasting bij eigendomsoverdracht
Wanneer de eigendom van een onroerend goed wordt overgedragen, is de financiële winst gewoonlijk onderworpen aan belasting, maar er zijn enkele vrijstellingen en verminderingen van toepassing.
Wanneer u bijvoorbeeld een woning verkoopt, is de winst die u maakt boven het bedrag dat u ervoor hebt betaald, doorgaans onderworpen aan vermogenswinstbelasting. Er is echter een vrijstelling als het onroerend goed het
hoofdverblijf is waar u woont. Zie Revenue leaflet CGT2 (pdf) voor een inleiding op Capital Gains Tax of bekijk de meer gedetailleerde Gids voor Capital Gains Tax (pdf).
Als u onroerend goed als schenking of als erfenis ontvangt, moet u mogelijk vermogenswinstbelasting betalen. Er zijn een aantal verminderingen en vrijstellingen van toepassing, waaronder overdrachten tussen echtgenoten of partners of de ontvangst van een huis dat uw hoofdverblijfplaats is geweest.
Zegelrecht (stamp duty)
Zegelrecht is een belasting die u mogelijk moet betalen wanneer de eigendom van een onroerend goed wordt overgedragen. Het huidige (oct.2021) tarief is 1% voor woningen met een waarde tot 1 miljoen euro en 2% op het resterende bedrag.
Meer informatie
Contactgegevens van de regionale kantoren van de belastingdienstvindt u op de website van de belastingdienst. Vergeet niet uw PPS-nummer bij de hand te hebben wanneer u contact hebt met de belastingdienst.
Lees hier meer over het verkopen van onroerend goed in Ierland.
Geplaatst: 19-08-2023
Bron: Revenue Ireland
Afbeelding: Pixabay
