Als verhuurder in Ierland kun je verschillende belastingkredieten en aftrekposten gebruiken om je belastingdruk te verlagen. Deze gids legt uit welke kosten je kunt aftrekken, hoe je moet omgaan met buitenlandse verhuurders, en welke regels gelden voor verschillende soorten verhuur.
Verhuur door buitenlandse verhuurders
Woon jouw verhuurder buiten Ierland? Dan gelden speciale regels voor de belastingafdracht.
Verhuur via een bemiddelaar
Als jouw verhuurder een officiële bemiddelaar heeft aangewezen, hoef je geen belasting in te houden op de huur. Een bemiddelaar doet de jaarlijkse belastingaangifte voor de verhuurder en betaalt de verschuldigde belasting aan Revenue.
Een bemiddelaar kan een vriend, familielid, verhuurmakelaar of accountant zijn die de belastingverplichtingen van de verhuurder regelt.
Directe betaling aan buitenlandse verhuurder
Betaal je de huur rechtstreeks aan een verhuurder die buiten Ierland woont? Dan moet je 20% belasting afhouden van het brutobedrag.
Voorbeeld: Je brutohuur is €1.000 per maand. Je berekent de belasting: €1.000 x 20% = €200. Je betaalt €800 aan je verhuurder en €200 aan Revenue.
Verantwoording aan Revenue
Je moet de ingehouden belasting aan Revenue verantwoorden:
Als PAYE-werknemer:
- Laat je belastingkrediet verlagen door je lokale belastingkantoor
- Of dien een Form 12 belastingaangifte in via MyAccount
Als self-assessment belastingplichtige:
- Vermeld de huurgegevens in je jaarlijkse Form 11 via Revenue Online Service (ROS)
Aan het einde van het jaar geef je je verhuurder een Certificate of Income Tax Deducted (Form R185).
Aftrekbare kosten voor verhuurders
Als verhuurder kun je verschillende kosten aftrekken van je huurinkomsten om je belastbare winst te verlagen.
Toegestane kostenaftrekken
- Gemeentelijke belastingen (rates) die je betaalt
- Erfpachtkosten
- Verzekeringspremies (brand en aansprakelijkheid)
- Onderhoud: schoonmaak, schilderen, decoratie
- Vastgoedkosten voor eerste verhuur (beheer, advertenties, juridisch advies)
- Nutsvoorzieningen die je betaalt (elektra, verwarming, water)
- Bepaalde hypotheekbeschermingspremies
- Reparaties (rot behandeling, ramen, deuren, apparaten)
- RTB-registratiekosten
Houd een volledige administratie bij van alle uitgaven per verhuurde woning. Bij gedeeltelijke verhuur kun je alleen het proportionele deel van de kosten aftrekken.
Hypotheekrente aftrek
Je kunt hypotheekrente aftrekken als je geregistreerd staat bij de RTB en de rente betreft een hypotheek waarmee je de huurwoning hebt gekocht, verbeterd of hersteld.
Voor 100% hypotheekrente aftrek moet je:
- Je woning drie jaar verhuren aan huurders met sociale huisvestingssteun
- Geregistreerd zijn bij de RTB
Investeringsaftrek (slijtage)
Voor meubilair en apparaten kun je een slijtage-aftrek claimen van 12,5% per jaar, maximaal acht jaar lang.
Voorbeeld: Je koopt meubilair voor €1.000. Je kunt acht jaar lang €125 per jaar aftrekken (€1.000 x 12,5%).
Niet-aftrekbare kosten
Deze kosten kun je niet aftrekken:
- Kapitaaluitgaven voor verbeteringen (tenzij via stimuleringsregelingen)
- Kosten bij oneconomische verhuur
- Rente vanaf aankoop tot eerste verhuur
- Local Property Tax (LPT)
- Kosten van je eigen arbeid bij reparaties
Kamerverhuur aftrek
Verhuur je een kamer in je eigen woning? Dan ben je vrijgesteld van inkomstenbelasting tot €14.000 per jaar. Deze vrijstelling geldt alleen voor woningverhuur, niet voor kortetermijn gastarrangementen zoals Airbnb.
Je kunt geen gebruik maken van deze regeling als je verhuurt aan je meerderjarige kind.
Belasting bij kortetermijn verhuur
Inkomsten uit kortetermijn gastverhuur (zoals Airbnb) worden niet als huurinkomsten beschouwd. Deze gasten zijn geen huurders maar tijdelijke bezoekers, waardoor andere belastingregels gelden.
Belasting bij eigendomsoverdracht
Capital Gains Tax
Bij verkoop van onroerend goed betaal je meestal Capital Gains Tax over de winst. Er geldt een vrijstelling als het je hoofdverblijfplaats betreft.
Voor meer informatie, zie Revenue’s CGT2 leaflet of de uitgebreide Capital Gains Tax Guide.
Stamp Duty
Bij eigendomsoverdracht betaal je stamp duty:
- 1% voor woningen tot €1 miljoen
- 2% over het bedrag boven €1 miljoen
Hulp en informatie
Voor vragen kun je contact opnemen met Revenue. Houd je PPS-nummer bij de hand tijdens het contact.
Samenvatting
- Bij buitenlandse verhuurders zonder bemiddelaar hou je 20% belasting in
- Vele kosten zijn aftrekbaar: onderhoud, verzekering, hypotheekrente
- Kamerverhuur is belastingvrij tot €14.000 per jaar
- Registratie bij RTB is verplicht voor hypotheekrente aftrek
- Houd een volledige administratie bij van alle kosten