Verhuurder Rechten en Plichten

Approved housing bodies (AHBs) (Erkende huisvestingsinstanties) vallen onder de wetgeving inzake woninghuur en hebben de meeste van dezelfde rechten en plichten als particuliere verhuurders. Er zijn echter enkele verschillen, waaronder de regels voor huurvoorzieningen, de vereiste minimumnormen en het recht van de verhuurder om een huurovereenkomst te beëindigen.

Huurders van studentenhuisvesting zijn beschermd in de huurwetgeving. Dit betekent dat deze huurders grotendeels dezelfde rechten hebben als particuliere huurders. Er zijn echter enkele verschillen, bijvoorbeeld studentenhuurders hebben geen huurzekerheid en verhuurders hebben mogelijk toegang tot gemeenschappelijke ruimtes zonder toestemming van de huurders.

Huurders van studentspecifieke woonruimte hoeven je slechts 28 dagen van tevoren op de hoogte te stellen wanneer ze hun huurovereenkomst beëindigen. Dit viel onder de Woninghuurwet (nr. 2) 2021 .

Lees meer over studentenhuisvesting op de website van de RTB .

Het wettelijk kader voor de verhuursector is complex en verandert voortdurend. De RTB biedt gratis trainingen aan verhuurders via haar BetterLet: RTB Accredited Landlord trainingen (pdf) om verhuurders te helpen hun huur te beheren en op de hoogte te blijven van het beleid en de wetswijzigingen in de sector.

Om een ​​erkende verhuurder te worden, moet u een eendaagse training volgen die is ontworpen om u bewust te maken van uw rechten en plichten als verhuurder en de rechten en plichten van uw huurders. De cursus omvat ook:

• Voorhuur begeleiding
• Hoe een huurovereenkomst van begin tot eind te beheren?
• Geschillenpreventie en wat te doen als er iets misgaat
• Minimumnormen – hoe u ervoor zorgt dat uw eigendom aan de minimumnormen voldoet?
• Hoe een huurovereenkomst beëindigen?

Neem contact op met de RTB voor meer informatie over aankomende trainingen .

U heeft het recht om:

• Huur vast te stellen
• Ontvang de juiste huur op de vervaldatum – maar zie ‘Private huurovereenkomsten en curatele’ hieronder
• Ontvang alle kosten in verband met het onroerend goed (dit betekent belastingen en heffingen of betalingen)
• Huur zonder opgaaf van reden de eerste 6 maanden opzeggen
• Onder bepaalde omstandigheden – huur in een later stadium beëindigen
• Wees geïnformeerd over wie er gewoonlijk in het pand woont (dit is exclusief overnachtende bezoekers of korte verblijven)
• Op de hoogte te blijven van eventuele reparaties
• Redelijke toegang tot het pand krijgen om reparaties uit te voeren
• Roetine inspecties uit te voeren op een onderling overeengekomen tijdstip
• Geschillen te verwijzen naar de RTB – maar alleen als u hebt voldaan aan uw huurplicht – zie hieronder
• Huur te herzien. Er zijn regels over hoe vaak u de huur mag herzien  in een particuliere huurovereenkomst. Deze termijnen zijn afhankelijk van wanneer de huur is begonnen en of het onroerend goed zich in een huurdrukzone bevindt of niet. AHB-huren worden elke 12 maanden herzien, of volgens de huurovereenkomst.
• Alleen voor particuliere huurovereenkomsten – beslis of de huurder een huurovereenkomst kan onderverhuren of toewijzen. Als u echter weigert een huurder een huurovereenkomst over te dragen of onder te verhuren, kan dit de huurder het recht geven om een ​​huurovereenkomst voor bepaalde tijd op te zeggen voordat deze afloopt.

U heeft geen recht op:

• De woning van uw huurder te betreden zonder toestemming
• Het eigendom van uw huurder mee te nemen of houden – zelfs als hij de huur niet heeft betaald
• Meer in rekening brengen dan het markttarief voor het onroerend goed
• Uw huurder te straffen voor het aanhangig maken van een geschil bij de RTB .

Als verhuurder moet u:

• Meld de huur jaarlijks aan bij de RTB en informeer hen over eventuele wijzigingen in de huur, zoals een wijziging in de huurprijs. Sinds 4 april 2022 geldt de jaarlijkse registratie.
• Bezorg uw huurder een huurboekje of een overzicht van de betaalde huur
• Zorg ervoor dat de accommodatie aan bepaalde minimumnormen voldoet (hoewel de normen voor voedselbereiding, opslag en wasdoeleinden niet van toepassing zijn op AHB’s)
• Repareer en onderhoud het interieur van het pand zoals het was bij aanvang van de huur
• Repareer en onderhoud de structuur van het pand
• Geef een Building Energy Rating (BER) voor de woning
• Huurders vergoeden voor reparaties die zij uitvoeren en die voor uw verantwoordelijkheid zijn
• Verzeker de woning (als het onmogelijk is om een ​​verzekering af te sluiten, of als de kosten onredelijk zijn, is deze verplichting niet van toepassing)
• Geef de huurder informatie over eventuele agenten die geautoriseerd zijn om namens u te handelen (zoals beheermaatschappijen, agentschappen, persoonlijke vertegenwoordigers)
• Zorg ervoor dat de huurder weet hoe hij contact met u of uw makelaar kan opnemen
• Geef particuliere huurders een opzegtermijn van 90 dagen voor een huurherziening en volg de regels over hoe vaak u dit kunt doen (AHB’s moeten dit zo snel mogelijk opzeggen)
• Geef huurders een geldige schriftelijke opzegging en volg alle regels rondom het beëindigen van een huurovereenkomst.
  
  U moet er ook voor zorgen dat de huurders aan hun verplichtingen voldoen.  Iedereen die te maken heeft met het niet nakomen van verplichtingen door uw huurders, kan een klacht tegen u indienen bij de RTB .

De Wijzigingswet Woninghuur 2019 geeft de RTB uitgebreide bevoegdheden om verhuurders die hun wettelijke verplichtingen als verhuurder niet nakomen op te sporen, te waarschuwen en te bestraffen. De RTB onderzoekt of een verhuurder:

• Voldoet niet aan de regels van de huurdrukzone
• Registreert geen huurovereenkomsten bij de RTB en houdt deze op de hoogte van wijzigingen in de huurprijs
• Biedt geen huur terug aan een huurder, als het onroerend goed weer beschikbaar komt voor verhuur en de huurder oorspronkelijk werd gevraagd het onroerend goed te verlaten omdat de verhuurder het onroerend goed verkocht, het gebruik ervan veranderde, het ingrijpend opknapte of omdat ze het nodig hadden voor zichzelf of een direct familielid
• Geeft valse of misleidende redenen voor het beëindigen van een huurovereenkomst

Lees meer over de onderzoeks- en sanctiecel van de RTB op de website van de RTB .

De verhuurder mag bij het verhuren van een woning geen vooruitbetaling vragen van meer dan 2 maanden huur. Dit is inclusief een borgsom van een maand huur en een maand huur vooruit. Deze beperking geldt voor alle huurovereenkomsten die zijn ontstaan ​​vanaf 9 augustus 2021 en vallen onder de Woninghuurwet 2021 . Studenten in studentspecifieke huurovereenkomsten kunnen zich afmelden voor deze beperking en desgewenst een grotere vooruitbetaling betalen. De RTB heeft een handreiking (pdf) en veelgestelde vragen (pdf) over deze wetgeving.

U kunt een borgsom alléén inhouden als:

• De huurder heeft u niet tijdig op de hoogte gesteld bij het beëindigen van de huur
• U heeft nog openstaande rekeningen (voor elektriciteit, gas etc.) of onbetaalde huur
• De huurder heeft schade veroorzaakt die verder gaat dan normale slijtage

De Woninghuurwet 2015 voorziet in een depositobeschermingsregeling , waarbij de RTB deposito’s voor huurders en verhuurders zou beheren en aanhouden. Deze bepalingen zijn nog niet van kracht.

Voor verhuur en huisvesting zijn de Wet gelijke status 2000–2015 van toepassing. Verhuurders mogen potentiële huurders niet discrimineren op grond van geslacht, burgerlijke staat, gezinssituatie, seksuele geaardheid, religie, leeftijd, handicap, ras of lidmaatschap van de Traveler-gemeenschap.

U mag een huurder of potentiële huurder niet discrimineren omdat ze een Huisvestingstoeslag (HAP) , Huurtoeslag of een andere sociale uitkering krijgen. Dit betekent dat u bij het adverteren van woonruimte niet kunt aangeven dat HAP of Huurtoeslag niet wordt geaccepteerd en u niet kunt weigeren woonruimte aan iemand te verhuren omdat deze een uitkering ontvangt. Lees meer op de website van de Irish Human Rights and Equality Commission .

Als u een huurovereenkomst wilt beëindigen, dient u de huurder een geldige schriftelijke opzegging te sturen en hem de opzegtermijn te geven . U moet tegelijkertijd een kopie van deze kennisgeving van beëindiging samen met een ingevuld retourformulier voor kennisgeving van beëindiging (pdf) naar de RTB sturen. Het kan worden gemaild naar noticeoftermination@rtb.ie of op de RTB worden gepost. Gebeurt dit niet, dan is de opzegging ongeldig. De RTB raadt aan om bij het opsturen van de opzegging aan de huurder en de RTB aangetekende post te gebruiken en bewijs hiervan te bewaren. Meer informatie over het beëindigen van een huurovereenkomst vindt u op de website van de RTB .

Verhuurders betalen belasting over huurinkomsten volgens het zelfbeoordelingssysteem van de belastingdienst . Bij de fiscale berekening van uw huurinkomsten kunt u de rente over hypotheken waarmee u een huurwoning koopt, verbetert of herstelt, aftrekken. U moet aantonen dat u alle huurovereenkomsten in de woning heeft aangemeld bij de RTB.

Vanaf 2019 kunt u 100% van de rente over deze hypotheken aftrekken.

Rente wordt behandeld als oplopend op dagbasis en de datum waarop de lening is aangegaan is niet relevant. Rente kan alleen worden afgetrokken gedurende de periode dat de woning verhuurd is.

Verhuurders die een woning voor 3 jaar verhuren aan huurders die een sociale huurtoeslag krijgen, kunnen alle rente die in die periode van 3 jaar wordt opgebouwd, aftrekken. Onder sociale huisvestingssteun vallen de vergoeding voor huisvesting, de regeling voor huurwoningen en de huurtoeslag. U moet een toezegging indienen bij de RTB waarin staat dat u zich verplicht om gedurende 3 jaar een woning te verhuren aan huurders met een sociale huurwoning. De RTB zal deze ondernemingen inschrijven in haar Huurregister. Op de website van de RTB (pdf) kunt u het formulier voor het aanmelden van een onderneming krijgen .

Als u een kamer of flat in uw woning verhuurt, bent u vrijgesteld van inkomstenbelasting over het bedrag dat uw huurder aan u betaalt voor huur en andere diensten, tot maximaal € 14.000 in een belastingjaar. Deze vrijstelling geldt niet voor inkomsten die u verkrijgt door uw woning voor korte tijd te verhuren.

Als u buiten Ierland woont en uw huurder de huur rechtstreeks aan u betaalt, moet de huurder belasting inhouden op de brutohuur en dit aan de belastingdienst verantwoorden. Als de huur aan een incassobureau wordt betaald, moet het incassobureau de belasting verantwoorden. 

Als de hypotheek op het onroerend goed achterloopt en de hypotheekverstrekker een curator heeft aangesteld, moeten uw huurders de huur aan de curator betalen, maar blijft u wettelijk verantwoordelijk voor zaken als het terugbetalen van de borg van de huurders. De curator kan reparaties laten uitvoeren, maar het is onduidelijk of de curator daartoe verplicht is of dat de curator een van de verantwoordelijkheden van een verhuurder op zich neemt.

Lees meer in de Residential Tenant’s Guide to Receivership gepubliceerd door Banking and Payments Federation Ireland en in Threshold’s advisering over de benoeming van curatoren .