Wil je extra inkomen verdienen door een kamer in je huis te verhuren? Dan kun je tot €14.000 per jaar belastingvrij verdienen met de rent-a-room regeling. In dit artikel lees je precies wat de regels zijn, welke rechten en plichten je hebt, en hoe je dit het beste aanpakt.
Zelfstandige unit versus kamer verhuren
Het maakt veel uit of je een zelfstandige unit verhuurt of een kamer in je eigen huis. De regels zijn namelijk heel anders.
Zelfstandige unit verhuren
Verhuur je een zelfstandige eenheid zoals een omgebouwde garage of kelderflat? Dan gelden alle rechten en plichten van een verhuurder volgens de huurwetgeving. Dit betekent dat je:
- De huurovereenkomst jaarlijks moet registreren bij de Residential Tenancies Board (RTB)
- Moet zorgen dat de woning voldoet aan minimale fysieke normen
- Huurders huurzekerheid moet bieden
Er is één uitzondering: als de zelfstandige unit oorspronkelijk deel uitmaakte van je hoofdhuis, kun je afzien van de huurzekerheidsregels. Dit moet je de huurder dan wel schriftelijk melden volgens artikel 25 van de Residential Tenancies Act 2004.
Kamer in je woning verhuren
Verhuur je een kamer die niet zelfstandig is? Dan val je niet onder de huurwetgeving. Dit betekent:
- Je hoeft je niet te registreren bij de RTB
- De kamer hoeft niet aan minimale fysieke normen te voldoen
- De huurder heeft alleen recht op redelijke opzegtermijn
- De huurder woont er op basis van een licentieovereenkomst, niet een huurovereenkomst
Geschillen kunnen wel voorgelegd worden aan de Small Claims Procedure.
Belastingvoordeel: de rent-a-room regeling
Met de belastingvermindering voor het huren van een kamer kun je tot €14.000 per jaar belastingvrij verdienen. Dit geldt als je een kamer in je eigen woning verhuurt aan particuliere huurders.
Er gelden speciale regels als je:
- Een gemeentelijke huurwoning hebt en een kamer verhuurt aan een student
- Een kamer verhuurt aan iemand die HAP (Housing Assistance Payment) ontvangt
- Een sociale uitkering krijgt
Gemeentelijke huurders: Room for a Student regeling
Sinds 1 december 2023 kunnen huurders van sociale woningen een kamer verhuren aan studenten. Dit heet de ‘Room for a Student’ regeling.
Voorwaarden voor gemeentelijke huurders
Je komt in aanmerking als je:
- Geen huurachterstand hebt (of een betalingsregeling hebt)
- Je houdt aan alle voorwaarden van je huurovereenkomst
- Je woning is in goede staat en goed onderhouden
- Je woning wordt niet overvol door de verhuur
Voorwaarden voor studenten
De student moet:
- Geregistreerd zijn als voltijdstudent bij een instelling voor hoger onderwijs
- Ouder zijn dan 18 jaar
- Geen familie zijn van de huurder
- Geen asociaal gedrag hebben vertoond
- Voldoen aan de belastingwetgeving
Zo werkt de regeling
- Je adverteert de kamer op officiële studentenhuisvestingssites
- De student bekijkt de kamer en jullie komen overeen
- Jullie dienen beide een aanvraag in bij de gemeente
- Bij goedkeuring kan de student voor het academiejaar huren
- Voor het volgende jaar moet opnieuw toestemming gevraagd worden
Let op: je gemeente zal je huur herberekenen omdat je extra inkomsten hebt, ook al zijn deze belastingvrij.
Huurovereenkomst opstellen
Zet altijd de afspraken op papier, ook al is het geen officiële huurovereenkomst. Maak afspraken over:
- Duur van de licentieovereenkomst
- Opzegtermijn
- Hoogte en betaalwijze van de huur
- Verdeling van nutsvoorzieningen
- Regels over bezoek en geluidsniveau
- Wanneer en hoe huurherziening plaatsvindt
Specifiek voor studenten
Voor studenten is er een vrijwillig regelgevingskader en een voorbeeldlicentieovereenkomst. Neem ook het volgende op:
- Hoogte van de borg
- Datum van terugbetaling borg
- Redenen om borg (deels) in te houden
- Bewijs van huurbetalingen
- Lijst van meegeleverde meubels
- Regels over toegang tot de slaapkamer
Huurinkomsten en sociale uitkeringen
Krijg je een sociale uitkering of werkende gezinsuitkering? Dan kun je tot €269,23 per week (€14.000 per jaar) verdienen met kamerverhuur zonder dat dit je uitkering beïnvloedt.
Dit geldt ook voor de verhoging voor alleen wonen en brandstoftoeslag. Bij brandstoftoeslag moet de huurder wel zelf in aanmerking komen voor deze toeslag.
Uitzonderingen
Huurinkomsten tellen wél mee voor je uitkering als je verhuurt aan:
- Kortetermijn gasten (minder dan 28 dagen achtereen)
- Werknemers
- Directe familieleden (partner, kinderen, ouders, broers/zussen, grootouders, kleinkinderen, ooms/tantes, neven/nichten)
Verhuur aan HAP-ontvangers
Verhuurt je aan iemand met Housing Assistance Payment (HAP)? Dan moet je informatie verstrekken aan de gemeente:
- Maandelijkse huurprijs
- Je bankrekeninggegevens
- Bevestiging dat je voldoet aan huurwoning-normen
- Bewijs van belastingnaleving
- Eigendomsbewijs van de woning
De gemeente inspecteert binnen 8 maanden of je kamer voldoet aan minimale fysieke normen. Je hebt ook belastinggoedkeuring van Revenue nodig.
Samenvatting
Kamerverhuur kan een goede manier zijn om extra inkomen te verdienen. De belangrijkste punten:
- Tot €14.000 per jaar belastingvrij met de rent-a-room regeling
- Verschillende regels voor zelfstandige units versus kamers
- Altijd een schriftelijke overeenkomst maken
- Speciale regelingen voor gemeentelijke huurders en HAP-ontvangers
- Huurinkomsten kunnen je sociale uitkering beïnvloeden in bepaalde situaties